El cierre de una era
El cierre de una era
Los propietarios de mayor edad liberarán 13,9
millones de viviendas durante la próxima década, un aumento del 74% respecto de
los últimos diez años
Una investigación de
Realtor.com revela que esta transferencia generacional de viviendas, por sí
sola, no eliminará el déficit habitacional de Estados Unidos.
Austin, Texas — 5 de octubre de 2026.
La transferencia generacional de
viviendas ya está en marcha. Durante la próxima década, se espera que los Baby
Boomers y los integrantes de la Generación Silenciosa liberen 13,9 millones de
viviendas, un 34% más que las liberadas por los hogares de mayor edad durante
los últimos diez años, según una nueva investigación de Realtor.com.
Sin embargo, los compradores de su
primera vivienda no deberían esperar una gran oportunidad: prácticamente todas
esas propiedades son casas familiares o de mayor tamaño, mientras que las
viviendas pequeñas y económicas representan solamente una fracción.
Principales conclusiones
- El proceso recién comienza: el ritmo de liberación de viviendas aumentará
durante toda la década. Alrededor de 2029, los Baby Boomers superarán a la
Generación Silenciosa como principal fuente de nuevas propiedades
disponibles. El punto máximo probablemente llegará después de 2036.
- Poco
alivio para los compradores primerizos: se espera que estos grupos generacionales liberen apenas 380.000
viviendas pequeñas. Esto se debe, en parte, a que los propietarios de
casas más pequeñas tienen mayores probabilidades de haber cancelado sus
hipotecas y permanecer en sus viviendas.
- Una
verdadera oportunidad para quienes buscan una casa más grande: las viviendas familiares representan 9,9
millones de propiedades, equivalentes al 71,2% del total. Las casas
grandes registrarán el mayor aumento relativo de oferta.
- La
moderación del mercado será real, pero gradual: las 13,9 millones de viviendas se liberarán a lo
largo de una década, no todas al mismo tiempo. Por lo tanto, llevará
tiempo que tengan un impacto significativo sobre el déficit actual de
cuatro millones de viviendas.
- El
alivio estará concentrado: la
moderación de los precios afectará principalmente a las viviendas
familiares y grandes. La accesibilidad económica de las propiedades de
entrada al mercado mejorará en menor medida.
Jiayi Xu, economista sénior de
Realtor.com, señaló:
La magnitud de esta transición
no tiene precedentes en la última década y se está acelerando cada año.
Según Xu, la pregunta fundamental
para compradores y vendedores no es si habrá más viviendas disponibles, sino
qué tipo de propiedades serán, dónde estarán ubicadas y cuántos compradores
habrá para adquirirlas.
Una transferencia generacional mayor
y diferente a la de la última década
El año 2026 marca un momento
importante para el mercado inmobiliario.
Los Baby Boomers de mayor edad
están cumpliendo 80 años, mientras que incluso los miembros más jóvenes de la
Generación Silenciosa ya superaron esa edad.
Esto resulta significativo porque
la tasa de propietarios de viviendas suele mantenerse estable hasta mediados de
los 70 años, comienza a disminuir a principios de los 80 y cae más
pronunciadamente hacia mediados y finales de esa década de vida.
Actualmente, ambas generaciones
ocupan aproximadamente 36,7 millones de viviendas de su propiedad.
Para 2036, Realtor.com estima que
esa cifra disminuirá a 22,8 millones, lo que representa una reducción de 13,9
millones de viviendas, equivalente a aproximadamente 1,39 millones por año.
Este fenómeno, frecuentemente
denominado tsunami plateado (silver tsunami), incluye propiedades que quedan
desocupadas como consecuencia de fallecimientos, traslados a residencias
asistidas, unificación de hogares o mudanzas a viviendas alquiladas.
Se trata de 5,9 millones de
propiedades más que los aproximadamente ocho millones de viviendas liberadas
por estas generaciones durante la década anterior.
Además, el ritmo continuará
acelerándose:
- En 2027 se liberarían aproximadamente 1,27
millones de viviendas.
- En 2036 se liberarían aproximadamente 1,52
millones.
También cambiará la composición
generacional de quienes liberan esas propiedades.
Actualmente, la Generación
Silenciosa sigue siendo una de las principales fuentes de viviendas
disponibles. Sin embargo, su participación disminuirá progresivamente a medida
que se reduzca su población.
En cambio, la participación de los
Baby Boomers continuará aumentando.
Se espera que alrededor de 2029 los
Baby Boomers superen a la Generación Silenciosa como principal fuente de
propiedades liberadas.
Como esa tendencia seguirá
creciendo hasta 2036, el verdadero punto máximo probablemente ocurra después
del período analizado.
Esta transferencia ayudará, pero no
eliminará el déficit de viviendas
Aunque 13,9 millones de viviendas
parecen superar ampliamente el déficit habitacional estadounidense de cuatro
millones de unidades, ambas cifras no son directamente comparables.
Las viviendas liberadas por el
envejecimiento de la población contribuirán a aliviar las restricciones de
oferta provocadas por la construcción insuficiente y por el denominado rate
lock-in, fenómeno por el cual muchos propietarios evitan vender para no perder
las tasas hipotecarias bajas que obtuvieron años atrás.
Sin embargo, esas propiedades no
ingresarán al mercado simultáneamente.
Además, el segmento de viviendas
más económicas, donde la escasez es particularmente grave para los compradores
primerizos, recibirá el menor beneficio.
Según Xu, esta transferencia
representa un alivio bienvenido, pero no alcanza para resolver por sí sola el
déficit habitacional.
Para mantener la posibilidad de
acceder a la vivienda propia y preservar estas propiedades como patrimonio
familiar para las próximas generaciones, será necesario aumentar la oferta,
especialmente de casas accesibles para quienes compran por primera vez.
Cantidad de viviendas que se
liberarán entre 2026 y 2036
|
Tipo de vivienda |
Retención estimada |
Viviendas |
|
Pequeñas (0–2 dormitorios) |
70,7% |
380.000 |
|
Familiares (3–4 dormitorios) |
61,2% |
9,9 millones |
|
Grandes (5 o más dormitorios) |
63,6% |
3,6 millones |
|
Total |
62,1% |
13,9 millones |
La cantidad anual de viviendas
liberadas representaría, en comparación con las publicaciones inmobiliarias
recientes:
- Viviendas pequeñas: 3,2%.
- Viviendas familiares: 24,7%.
- Viviendas grandes: 67,2%.
- Total: 24,3%.
Las publicaciones recientes
utilizadas para la comparación corresponden al período comprendido entre julio
de 2025 y junio de 2026.
Más allá de los números
Viviendas pequeñas
Los Baby Boomers y la Generación
Silenciosa poseen aproximadamente 1,33 millones de viviendas pequeñas,
equivalentes al 51,3% de ese segmento.
Sin embargo, se espera que
solamente 380.000 sean liberadas durante la próxima década.
Esto representa un promedio de
38.000 viviendas anuales, apenas el 3,2% de las propiedades pequeñas publicadas
recientemente.
Por lo tanto, es poco probable que
esta oferta adicional mejore significativamente la accesibilidad económica.
Una posible explicación es que los
propietarios de viviendas pequeñas tienen mayores probabilidades de haber
terminado de pagar sus hipotecas.
Por ejemplo, entre los propietarios
de 70 a 79 años:
- El 72,8% de quienes poseen viviendas pequeñas no
tienen deuda hipotecaria.
- El 65,1% de quienes poseen viviendas familiares
están en la misma situación.
- El porcentaje disminuye al 58,9% entre los
propietarios de casas grandes.
Al tener menos presión financiera
para vender, estos propietarios pueden permanecer en sus viviendas durante más
tiempo.
Viviendas familiares
Las casas de tres o cuatro
dormitorios representan 9,9 millones de las viviendas que se liberarán,
equivalentes al 71,2% del total.
Esto significa que, en promedio,
aproximadamente un millón de viviendas familiares quedarán disponibles cada
año.
La cantidad anual equivale al 24,7%
de las publicaciones recientes de este segmento.
Si solamente la mitad de esas
propiedades ingresara efectivamente al mercado, la oferta de viviendas
familiares en venta aumentaría un 12,3%.
Esto podría beneficiar a los
compradores que desean pasar de una vivienda pequeña a una más grande, al
ofrecerles más alternativas y posiblemente precios más moderados.
A su vez, cuando estos compradores
vendan sus viviendas anteriores, generarán una segunda fuente de oferta para
quienes buscan adquirir su primera propiedad.
Viviendas grandes
Las casas de cinco o más
dormitorios representan aproximadamente una cuarta parte del total de
propiedades que se liberarán.
Se proyecta que 3,6 millones de
viviendas grandes quedarán disponibles durante la próxima década.
Esto equivale a unas 360.000
propiedades anuales.
Ese volumen representa el 67,2% de
la cantidad de viviendas grandes publicadas recientemente.
Incluso si solamente la mitad
llegara efectivamente al mercado, la oferta aumentaría un 33,6% respecto del
volumen reciente.
Por lo tanto, este segmento
experimentaría el mayor impacto relativo de la transferencia generacional.
La moderación de precios será real,
pero desigual
Dos factores están actuando en la
misma dirección: el aumento de la oferta y el enfriamiento de la demanda.
El Centro Conjunto de Estudios de
Vivienda de la Universidad de Harvard proyecta que durante la próxima década se
formarán, en promedio, 859.000 nuevos hogares por año.
Esta cifra es considerablemente
inferior al promedio anual de 1,2 millones registrado desde el año 2000.
La desaceleración en la formación
de hogares podría debilitar la demanda y ejercer una presión adicional a la
baja sobre los precios de las viviendas.
Sin embargo, ese efecto no será
uniforme.
La Asociación Nacional de
Constructores de Viviendas (NAHB) observó que las viviendas están siendo
liberadas más rápidamente en las regiones del Rust Belt y el Medio Oeste de
Estados Unidos, y no en los costosos mercados de las zonas costeras.
En consecuencia, se espera que la
oferta adicional modere los precios de manera gradual, especialmente en los
segmentos de viviendas familiares y grandes y en los mercados de menor
crecimiento.
No se prevé que este fenómeno, por
sí solo, provoque una caída generalizada de los precios inmobiliarios en todo
el país.
Metodología
El análisis utiliza datos de la
Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (American Community Survey, ACS)
correspondientes al período 2014–2024.
Realtor.com analiza qué proporción
de propietarios de determinada edad continúa siendo propietaria al año
siguiente y utiliza esas tasas de permanencia para proyectar la evolución de
las viviendas ocupadas por sus dueños hasta 2036.
Las tasas correspondientes a las
edades de 60 y 89 años se estiman directamente a partir de los datos de la ACS.
Para las personas de 90 años o más,
las estimaciones combinan las tablas de supervivencia de la Administración del
Seguro Social con una extrapolación de los factores de abandono de la vivienda
por motivos distintos del fallecimiento.
Se aplica la misma metodología por
separado a viviendas pequeñas, familiares y grandes.
El término liberación se define
como la cantidad neta de viviendas desocupadas por sus propietarios debido a
fallecimientos, traslados a instituciones de cuidado, consolidación de hogares
o mudanzas a propiedades alquiladas.
Los datos de publicaciones incluyen
casas unifamiliares, condominios, viviendas adosadas y cooperativas
inmobiliarias anunciadas en Realtor.com.
Las comparaciones con publicaciones
recientes utilizan el período comprendido entre julio de 2025 y junio de 2026.
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