HOA Home Owners Association es una Asociación de Propietarios de Viviendas.
En pocas palabras, una HOA ayuda a garantizar que el espacio común se vea lo mejor posible y funcione sin problemas. Si está comprando una propiedad con áreas comunes compartidas (piscinas, estacionamiento y puertas de seguridad) seguramente estará administrado por una HOA.
El número de estadounidenses que viven en hogares con HOA está en aumento, pasando de apenas un 1% en 1970 a un 25% en la actualidad, según la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias.
Tarifas – Expensas
Para cubrir los gastos de mantenimiento de los espacios comunes, las HOA cobran cuotas periódicas (mensuales, trimestrales o anual) a todos los miembros de la comunidad. Los valores de las tarifas de HOA están sujetas al tamaño de la propiedad y los servicios proporcionados. Cuanto mayor sea el área de la vivienda, mayor será la tarifa de HOA, lo que tiene sentido, porque la familia de cuatro propietarios en un condominio de tres habitaciones probablemente va a utilizar las instalaciones comunes más que un residente que vive en un estudio.
Muchas HOA pagan a administradores de propiedades para supervisar el mantenimiento y lidiar con otros problemas de propiedad, relacionados con bienes raíces y regulaciones gubernamentales. Las tarifas de HOA también pueden incluir pagos de seguro para cubrir áreas comunes.
Las tarifas de HOA generalmente se dividen en dos partes: una porción se destina a gastos mensuales y el resto va a un fondo de reserva. Este fondo de reserva sirve como una red de seguridad cuando surjan emergencia. También se utilizan para cubrir reparaciones y reemplazos a largo plazo, como techos, plomería y pintura exterior.
Cuando ocurre un evento excepcional que consume el fondo de reserva, la junta directiva de HOA puede requerir que los propietarios de la comunidad paguen una cuota extraordinaria por encima y más allá de su cuota mensual habitual.
Autoridades
Todo HOA tiene Juntas compuestas por propietarios de viviendas del complejo que son elegidos por todos los propietarios. Estos miembros de la Junta establecerán reuniones regulares donde los propietarios pueden reunirse y discutir cuestiones importantes de su comunidad. Para gastos importantes, todos los miembros de la HOA suelen votar, no sólo los miembros de la Junta.
Además de la gestión de las áreas comunes, las asociaciones de propietarios también son responsables de ver que los miembros de su comunidad cumplan ciertas reglas y restricciones. Estas reglas se detallarán en los Convenios, Condiciones y Restricciones, o CC&R, que en adelante denominaresmos Reglamentos.
Reglamentos – CC&R
Los reglamentes de copropiedad son las reglas que los propietarios y habitantes deberán seguir si viven en esa comunidad. A diferencia de las regulaciones de zonificación, que son requisitos impuestos por el gobierno sobre cómo se puede utilizar la tierra, los reglamentos establecen convenios restrictivos para mantener el atractivo y el valor de la propiedad.
Los reglamentos difieren de una comunidad a otra, pero es común que contengan los siguientes lineamientos ligados a la estética de las propiedades, al uso de espacios comunes y a la conducta social de sus integrantes.
Aceptación del Reglamento
Después de que se acepte una oferta para comprar una casa, el interesado tiene legalmente derecho a recibir y revisar los reglamentos de HOA durante un cierto número de días (normalmente entre tres y 10).
Si el potencial comprador detectas algo inaceptable en los reglamentos, puede negociarlo con la Junta de HOA o simplemente retirar el contrato por completo y mantener su depósito.
Cambio en los Reglamentos
Los reglamentos, sin embargo, pueden ser cuestionados y cambiados con el voto mayoritario de los accionistas o vecinos. Esto puede funcionar a favor o en contra de algunos propietarios e inquilinos, dependiendo de la posición.
Los reglamentos están destinados a proteger a los residentes, pero se pueden cambiar si están fuera de lugar.
Violación de reglamentos
Si alguien rompe las reglas de su HOA, las consecuencias podrían ser graves, tan graves que podrían desalojarlo de su propiedad.
Si se retrasa demasiado en el pago de las tarifas de la HOA, la multa podría ser la misma magnitud que si no hace los pagos de una hipoteca.
Pros y contras de HOA
Los compradores sopesan una lista de factores antes de comprar una casa. La ubicación, el precio, el tamaño y el estilo, se tienen habitualmente en cuenta. Pero para algunos, una casa en una comunidad con HOA podría ser un punto a favor o un motivo para no comprar allí.
Pro: Los HOA mantienen áreas comunes
La HOA será responsable de manejar todo el mantenimiento de las áreas comunes y las reparaciones de las comodidades fuera del hogar. Esta es la mayor ventaja de vivir en una comunidad con HOA.
Pro: Los HOA ayudan a mantener la uniformidad
Cada HOA tiene su propio reglamento, que explican lo que los propietarios pueden y no pueden hacer, esto incluye la racionalización de la estética de cada propiedad.
Los reglamentos se aseguran de que la comunidad conserve el aspecto y la estética en que fue construida.
Pro: Los HOAs ayudan a los hogares a conservar su valor
Cuando hay reglas y pautas que rigen cómo los propietarios deben mantener la apariencia de su propiedad, ayuda a mantener el vecindario para los consumidores que examinan el vecindario en busca de un nuevo hogar.
Habitualmente cuando se compara un vecindario con HOA y otro sin HOA, con el tiempo el vecindario con HOA, está mejor mantenido, organizado y bello que los que sufren el comportamiento anárquico de sus propietarios e inquilinos.
Pro: HOA mediador de conflictos
Una HOA también puede reducir conflictos e intercambios desagradables. Si sus vecinos no cortan el césped en varias semanas, o deciden convertir su entrada en un taller de reparación de automóviles, alguien tiene que enfrentarlos.
Pero los HOAs también vienen con algunas desventajas distintas:
Contra: Esas tarifas molestas de HOA
En un área con una HOA, la membresía es obligatoria, al igual que las cuotas mensuales o anuales. Además, las tarifas pueden cambiar, en función de decisiones sobre las que uno no tienes control total.
Las tarifas también pueden ser perjudiciales para la reventa, si los compradores potenciales no quieren ese costo adicional además de su pago a la casa.
Contra: Hay mucha burocracia
Ampliar la propiedad original será especialmente difícil en una comunidad de HOA.
Cualquier modificación exterior, incluso una menor como un área de juegos para hijos, tiene que ser aprobada por la HOA.
Se debe enviar planos que describan la altura, los colores, la ubicación, la forma y los materiales a la junta de HOA para su aprobación.
Contra: Los HOA pueden ser prepotentes
Las restricciones impuestas por HOA se pueden establecer sobre la construcción de piscinas, las mascotas y la adminsión de un inquilino, que puede inhabilitar una propiedad cuyo destino sea la renta.
En situaciones extremas, algunos HOAs pueden desalojar al inquilino y responsabiliza al propietario de cualquier costo de desalojo o cualquier daño causado por el inquilino.
Contra: La tarifa la paga el propietario
El costo de la tarifa de HOA, lo paga el propietario, de tal forma que si la propiedad está alquilada el costo debe descontarse del alquiler mensual, lo que castiga la rentabilidad de la inversión.