Depreciación de la propiedad de alquiler: un regalo temporal del gobierno
Comprender el funcionamiento de la depreciación de la propiedad destinada al alquiler, puede ayudar a ahorrar en impuestos, al menos hasta que se venda la propiedad.
La depreciación es la pérdida de valor edilicio de una propiedad por el paso del tiempo. El IRS establece que el período durante el cual se considera la depreciación es de 27,5 años. Esto significa que se puede deducir el importe de la depreciación de la propiedad de alquiler cada año durante ese período de tiempo.
Supongamos que se compra una casa unifamiliar como una inversión para generar renta. Para determinar cómo es la deducción por depreciación durante un solo año, hay que dividir un teórico de 100 años por 27,5 años, lo que le dará un 3,636 %. Por cada año completo de propiedad, se puede deducir ese 3.636 % de la base de costos de la casa, siempre y cuando se utilice como una propiedad de alquiler todo el año.
Determinar su Base de Cálculo
La Base de Cálculo de una propiedad de alquiler, es su precio de compra menos el valor de la tierra. La tierra no se deprecia, así que no se puede considerar en el cálculo. Si tiene una valuación de la propiedad, es probable que el tasador valore por separado la tierra. Simplemente hay que restar el valor de la tierra del precio de compra para obtener el valor de la estructura edilicia, sobre la que se calcula la depreciación.
Si no tiene una tasación que indique el valor del suelo, se puede utilizar el porcentaje de valuación del impuesto sobre la propiedad para el edificio.
Veamos un ejemplo: Si un tasador ha valuado su propiedad en $167.000, considerando que $55.000 se aplican a la tierra, el valor de la casa sería de $112.000, equivalente a $167.000 del valor de la casa, menos los $55.000 del valor de la tierra.
Si definimos el valor porcentual de $112.000 sobre el valor total de la casa de $167.000, concluiremos que el valor edilicio representa el 67% (120.000 / 167.000 = 67%). Este es el porcentaje con el que hay que trabajar, la Base de Cálculo.
Valuación de la Propiedad: $ 167.000
Valor del Terreno: $ 55.000
Valor Edilicio $ 112.000 = 67% de $167.000
Si pagó $184.000 por la propiedad, entonces el valor edilicio es igual al 67% de $184.000, es decir, $123.280. Ese es el número que se va a depreciar durante el período de 27,5 años. Por lo tanto, cada año completo está que está la casa en alquiler, obtiene 3,636 % como deducción por depreciación, o en este ejemplo, $123.280 X 0,03636 = $4.482.
Precio de Compra: $184.000
Valor Edilicio (67%): $123.280
Depreciación anual (3,636%): $4.482
La buena noticia es que el propietario no tiene que gastar dinero extra para usar esta deducción de impuestos contra sus ingresos.
Ajuste por años parciales de alquiler
Nos referimos al «año completo de servicio», para facilitar la explicación, porque a menos que haya comprado su propiedad de alquiler al final del año calendario y la ponga en alquiler el 1 de enero, tendrá que hacer un ajuste al tiempo real en que inició el proceso de alquiler.
Este gráfico es del IRS, y le da el porcentaje para usar basado en el mes que pone la propiedad en alquiler, en el primer año. Esto no se divide en días o semanas, por lo que el porcentaje mensual se aplica independientemente del día en que ese mes se inició el alquiler. Si compró una casa y la alquiló a mediados de junio, hay que buscar en la tabla el mes seis y usar 1.970 % como la deducción por depreciación correspondiente al primer año. Usando los números de la misma compra teórica anterior, eso es $123.280 X 0,01970 = $2,429.
¿Por qué la depreciación de la propiedad de alquiler es solo temporal?
El IRS no mira el beneficio sobre lo que inicialmente pagó por la casa, pero si mira el valor depreciado, por tal motivo, se cobra lo descontado al momento de vender la propiedad o si decidiera retirarla del negocio de alquiler.
Vamos a ejemplificar, usando nuestro caso anterior. Supongamos que se compró la propiedad y se alquiló el 1 de enero y se vendió seis años después el 31 de diciembre.
Se han deducido por depreciación el 3.636 % por año, durante 6 años, de tal forma que la deducción total fue de $26,895 ($123,280 X 0,03636 X 6). El valor depreciado de la casa es de $96.385 ($123.280 – $26.895).
Supongamos que han sido seis años buenos, y se vende la propiedad por $195.000. Volviendo al porcentaje del valor total que se aplica a la estructura — 67 % — la parte edilicia de la casa vale $130,650 ($195,000 X 0,67). Como el IRS va a recuperar la depreciación, vamos a tener que pagar el impuesto sobre la ganancia de capital por la diferencia: $130,650 – $96,385 = $34.265.
Depreciación 6 años: $26.895
Valor Edilicio Depreciado: $96.385 ($123.280 – $26.895)
Valor Edilicio de Venta: $130.650
Base Imponible: $34.265 ($130.650 – $96.385)
Esto es la temporalidad del beneficio. Seguramente muchas personas pensarán, «¿Por qué no evitar tomar la deducción por depreciación para ahorrar en impuestos más adelante?» Como el IRS le cobrará impuestos de todos modos, es mejor tomar el beneficio.
Existe la posibilidad de diferir el pago del impuesto a la ganancia de capital acogiéndose al Intercambio Diferido de Impuestos Form. 1031, que permite posponer el pago de la ganancia de capital si reinvierte el dinero en otra propiedad de inversión. Pero ese beneficio, está explicado en otro artículo.
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