Muchos desarrolladores de condominios en pre-construcción, especialmente en la ciudad de Miami, ofrecen como alternativa comercial la venta de una unidad con Leaseback, que es el alquiler garantizado por un período de tiempo. El mismo grupo que vende alquila la unidad.
Las ventas con un programa de Leaseback, están estructuradas para garantizar un ingreso mensual de alquiler una vez que el proyecto de condominio en pre-construcción esté terminado.
¿Qué es un Condominio con un programa de Leaseback o programa de garantía de arrendamiento/alquiler?
El programa de arrendamiento de condominios es un incentivo ofrecido a los compradores, principalmente para condominios en pre-construcción. Como parte del contrato de garantía de arrendamiento/alquiler, el desarrollador será el inquilino por un período de tiempo fijo y por una cantidad fija de dinero. En esencia, el desarrollador estará «arrendando» su condominio (al cierre o al momento de la ocupación) y le pagará una cantidad específica mensualmente, al igual que el alquiler, generalmente por uno o dos años.
Este alquiler fijo se determina al principio del acuerdo y se paga al comprador independientemente de si la unidad es alquilada por el desarrollador o no, de ahí el «ingreso de arrendamiento/alquiler garantizado». Por lo tanto, como comprador, se puede obtener un flujo constante de ingresos de la unidad desde el momento en que se finaliza la obra, incluso si está desocupada.
¿Cómo funcionan los programas de Leaseback o de ingresos de arrendamient/alquiler garantizados?
Según el programa, los desarrolladores «arriendan/alquilan» la unidad a un tercero en sus propios términos y condiciones, por lo tanto, el inquilino final podrá pagar más o menos que el alquiler garantizado. Esa es una cuestión del desarrollador.
Los elementos básicos de un programa de Leaseback o de ingresos de alquiler garantizados incluyen:
Plazo fijo. Los desarrolladores generalmente ofrecen programas de arrendamiento/alquiler de unidades por un período de tiempo fijo, como un año, dos años o incluso hasta cinco años.
Tarifa fija. El ingreso mensual de alquiler garantizado se establece como porcentaje fijo del precio de compra y se mencionará como un 8% leaseback o 10% leaseback. Por ejemplo, si compra un condominio de $500.000 con un leaseback del 8%, recibiría $40.000 anualmente, o el equivalente a aproximadamente $3.300 por mes de arrendamiento/alquiler.
Comienzo del pago del arrendamiento/alquiler. Esto depende de los términos del contrato. El desarrollador podría optar por comenzar a pagar el mes siguiente al cierre (también el momento en que comienzan los pagos de la hipoteca, si la hubiese) o desde el momento en que se termine la obra (cuando la unidad está lista para la posesión).
La Garantía. Independientemente de si el desarrollador es capaz de encontrar un inquilino para la unidad, lo arrienda/alquila o está desocupada, se le pagará por todo el plazo del programa.
¿Quién paga las tarifas de la HOA y los impuestos a la propiedad en una unidad del condominio con programa de Leaseback?
Cuando se trata de impuestos a la propiedad, el propietario tendrá que pagar todos y cada uno de los impuestos del condominio.
En lo que respecta a la HOA o la cuota mensual de administración/expensas, también es el propietario quien tendrá que pagarla, excepto cuando el desarrollador decida renunciar a ella como parte de la promoción.
¿Quién encuentra al inquilino para una unidad con programa de Leaseback?
En la mayoría de las transacciones de Leaseback, el desarrollador es responsable de encontrar al inquilino. Esta es una gran ventaja para el propietario/inversor, especialmente si no vive en la ciudad. Además, dado que el desarrollador es el que tiene que absorber el riesgo financiero de pagar el alquiler en una unidad desocupada, por lo general podrá su mayor empeño para encontrar al inquilino. Sin embargo, conviene verificar en el contrato los términos exactos relacionados con la búsqueda de inquilinos y su administración.
¿Por qué conviene una venta con Leaseback?
Las transacciones de venta-arrendamiento/alquiler son excelentes si está buscando una inversión en bienes raíces con un retorno garantizado. Es realmente una inversión inmobiliaria con un retorno garantizado de su inversión, durante un período de tiempo específico. Un sale-leaseback también es excelente para aquellos que no viven en la ciudad y que no desean tener que preocuparse por encontrar los inquilinos, administrarlos, mantener la unidad y todo lo inherente a la gestión continua del arrendamiento/alquiler.
¿Cómo sé si mi oferta de Leaseback vale la pena?
Un programa de Leaseback es una buena opción para aquellos que buscan obtener un ingreso de alquiler constante en su condominio de inversión y no planean ocuparlo. Como comprador, no tiene que preocuparse por el flujo de efectivo o el alquiler de la unidad, lo que convierte a la venta con Leaseback en una buena oportunidad de inversión.
Para averiguar si le conviene un programa de arrendamiento, hay que considerar lo siguiente:
¿Cubre su pago mensual de la hipoteca, si la hay?
¿Cubre su cuota de HOA/expensas mensuales?
¿Cubre su impuesto a la propiedad?
¿Cubre la cobertura de segurol?
¿Cubre el costo del administrador del arrendamiento/alquiler, si correspondiera por contrato?
Después de tener en cuenta todos los gastos anteriores, si se queda con un flujo de efectivo positivo, entonces el programa de Leaseback definitivamente vale la pena.
¿Son negociables las tasas de Leaseback?
No, las tasas de leaseback no suelen ser negociables. Dado que estos son incentivos fijos ofrecidos por el desarrollador, son uniformes para todos los compradores. Sin embargo, algunos compradores podrían negociar la devolución de efectivo al cierre en lugar de tomar el programa de leaseback.
El programa de leaseback no es conveninete si…
Se está buscando el precio más bajo posible. La mayoría de los desarrolladores usan incentivos de arrendamiento/alquiler para vender todas sus unidades, y eso significa que probablemente no las ofrecerán al precio más bajo.
El propietario quisiera ser más selectivo acerca del arrendamient/alquiler de su unidad. Dado que tales incentivos generalmente se ofrecen al final de un proyecto de pre-construcción del condominio, es probable que esté limitado en sus opciones.
Se está buscando la compra de un condominio para vender inmediatamente después de concluida la obra.
Le gustaría tener más control en el proceso de alquiler y está seguro que podría obtener un mejor rendimiento al manejar las cosas directamente.
Si piensa que el «arrendamiento/alquiler garantizado» no cubre los costos básicos de la propiedad o no cumple con las expectativas de ROI.
Artículo traducido y adaptado de Condo Blackbook , escrito por Sep Niakan. Puede ver el artículo completo en https://www.condoblackbook.com/blog/sale-leaseback-transactions-condos-that-pay-you-guaranteed-rental-income/