Aunque los precios de las viviendas han estado aumentando en casi todo el país, todavía hay mercados donde las propiedades son baratas, creando la oportunidad de obtener rendimientos potencialmente superiores a los del mercado.
Beneficios de comprar propiedades baratas
- Mayor flujo de caja y rentabilidad
Los bienes raíces baratos con alquileres bajos pueden generar mayores flujos de efectivo y mayor rentabilidad que las propiedades más caras. Esto se debe a que si bien la propiedad puede costar menos, los alquileres no disminuyen tanto, especialmente si el área está creciendo y el acceso a la vivienda es escaso.
La mayoría de estas propiedades de mayor flujo de efectivo tienen dos cosas en común:
Los precios de las casas son menos de $100,000
Los alquileres son menos de $1,000 por mes
- Mayor potencial de apreciación a largo plazo
Comprar bienes raíces baratos en la ubicación correcta también puede conducir a una mayor apreciación a largo plazo. Dicen los que saben, que en bienes raíces el dinero se hace cuando se compra la propiedad, no cuando se vende.
Un artículo reciente de USA Today ilustra este punto perfectamente, informando que para muchos propietarios de viviendas, las casas menos costosas han aumentado drásticamente su precio. Según datos de Moody’s Analytics, la Oficina del Censo, CoreLogic y Trulia, de 2012 a febrero de 2019:
El tercio inferior de las viviendas con los precios más bajos se apreció una media del 8,03% anual
Viviendas de nivel medio apreciadas en una media del 6,39% anual
Las viviendas más caras se aprecian en una media del 5,01% anual
- Comprar más propiedades con la misma cantidad de dinero tomando crédito
Supongamos que tiene $ 60,000 para invertir en bienes raíces.
Con la cantidad de capital que tiene para invertir en propiedades de alquiler, podría:
Alternativa 1
Comprar una propiedad de $240,000 con un pago inicial de $60,000 y financiando el resto.
Alternativa 2
Comprar tres propiedades de $80,000, cada una con un pago inicial de $20,000 y el resto financiarlo con crédito.
Hay varias ventajas potenciales de comprar más de una propiedad de alquiler con la misma cantidad de dinero, incluida la diversificación geográfica de sus inversiones, la generación de más rentabilidad y el potencial de una mayor apreciación en comparación con una sola casa que es más cara.
- Reducir el riesgo con pagos hipotecarios más bajos
Comprar bienes raíces baratos, también puede ayudar a mantener bajos los pagos mensuales de la hipoteca. A veces, las inversiones en bienes raíces no se realizan exactamente como se planeó. Por ejemplo, muchas veces puede tomar más tiempo de lo esperado encontrar un inquilino calificado para alquilar.
Si invirtió en la propiedad de $240,000, su pago mensual de hipoteca sería de aproximadamente $770 por mes, incluso a las bajas tasas de interés de hoy. Si demorara 3 meses en encontrar un inquilino, tendría que cubrir más de $ 2,300 en pagos de hipoteca de su bolsillo en lugar de usar el alquiler del inquilino para pagar ese gasto.
Por otro lado, el pago mensual de la hipoteca en la casa barata de $ 80,000 sería de solo $ 255 por mes, un gasto que un inversionista de bienes raíces podría pagar fácilmente si es necesario. Por supuesto, es posible que las tres casas de alquiler baratas puedan estar vacías al mismo tiempo, pero la posibilidad es menor. Al invertir de forma remota en diferentes partes del país, algunos inversores descubren que pueden diversificar y reducir las probabilidades de que eso suceda.
¿Por qué los bienes raíces baratos podrían ser la elección equivocada?
A pesar de estas ventajas, comprar bienes raíces baratos no es la opción correcta para todos los inversores.
Una razón por la que los bienes raíces baratos podrían ser la opción incorrecta es que los inquilinos pueden no ser capaces de pagar el alquiler a tiempo, lo que lleva a un flujo de efectivo inconsistente. Puede gestionar este riesgo con financiación conservadora y contratando a un administrador de propiedades calificado con experiencia en bienes raíces baratos, pero todavía es algo a considerar.
Otra posibilidad es que los inquilinos sean desaprensivos y dañen la vivienda, lo que implicaría costos de mantenimiento mayores a los proyectados, situación que impacta negativamente en la rentabilidad el negocio. En el caso de las casas baratas, el impacto de una reparación puede ser más significativa que en una propiedad más cara, por la proporcionalidad de la reparación sobre el valor de la propiedad. Mil dólares de reparaciones sobre $ 80.000 es el 1,25% del valor total, mientras que la misma reparación sobre $240.000 es el 0,4% y como la rentabilidad de la inversión se calcula dividiendo el resultado considerado por el precio de la propiedad, el impacto es directo.
A veces la razón por la que las propiedades se venden con un descuento importantes es porque estan en mal estado de conservación. Esto significa que la casa puede necesitar reparaciones importantes antes de que se pueda alquilar, porque el propietario actual no tenía el dinero para mantener la propiedad en buenas condiciones. Los bienes raíces baratos que necesitan reparaciones aún pueden ser una buena oferta, solo hay que consultar con un realtor y un contratista de confianza, para comprender el verdadero valor de mercado, después haber invertido en la reparación de la casa.
Comprar en una mala ubicación es otra razón por la que las casas baratas podrían ser una mala opción. Incluso si la casa es estructuralmente sólida y lista para alquilar, si el vecindario está en declive, podría ser difícil encontrar un buen inquilino, lo que hace que su flujo de efectivo anual sea más bajo de lo esperado.
Invertir en bienes raíces baratos en la ubicación incorrecta también puede conducir a una apreciación baja o negativa, lo que hace que sea más difícil planificar su estrategia de salida y vender con ganancias.
6 Estrategias que los inversores utilizan para comprar bienes raíces baratos con mayor eficiencia
Cualquier tipo de inversión, incluyendo bienes raíces muy baratas, viene con una cierta cantidad de riesgo potencial. La clave para comprar bienes raíces baratos es identificar y cuantificar el riesgo tanto como sea posible y protegerse de la desventaja mientras maximiza el potencial alcista.
- Selección de ubicación
Los bienes raíces ubicados en el «camino del progreso» suelen ser más baratos que un «área A» que ya está en la pantalla del radar de todos los demás inversores. Los vecindarios ubicados cerca del límite de los que están expandiéndose en el presente, podrían beneficiarse del aumento de los valores de mercado en los cinco o diez años próximos.
- Analice los números
Es tentador tomar la oportunidad en una propiedad simplemente porque no se ve bien desde el exterior o porque la casa está ubicada en una parte indeseable de la ciudad. Sin embargo, a menudo el alquiler de propiedades atractivas puede producir los mayores rendimientos.
Analice los criterios financieros claves, como la tasa de capitalización, el rendimiento de efectivo en efectivo y el ROI potencial. Si los números tienen sentido, nunca está de más hacer una oferta.
- Inspeccione siempre
Un gran error que algunos inversores cometen al comprar bienes raíces baratos es escatimar en las inspecciones de propiedades, simplemente porque la casa es barata. Racionalizan esto pensando que si no se mueven rápido otro inversor lo hará.
El hecho es que en el negocio inmobiliario es demasiado fácil comprar el problema de otra persona. Siempre hay que llevar a cabo una inspección profesional exhaustiva y no tener miedo de renegociar el acuerdo con el vendedor si el inspector de vivienda descubre que hay reparaciones ocultas que deben hacerse.
- Seguros
El seguro de título y el seguro integral de daños y responsabilidad civil son dos coberturas imprescindibles cuando compra bienes raíces baratos (o cualquier otro tipo de bienes raíces de alquiler).
El seguro de título lo protege de defectos de propiedad desconocidos, como errores anteriores cometidos en documentos legales, sentencias y gravámenes no pagados, y falsificaciones o fraudes anteriores.
El seguro de daños protege al edificio contra siniestros por incendio, inundación y desastres naturales y el de responsabilidad civil protege contra potenciales demandas de un inquilino o un invitado, si alguien se lesiona o se causa algún daño material a vecinos.
- Evaluación de inquilinos
Examinar a fondo a los inquilinos puede ayudar a evitar problemas y gastos importantes. Hay que examinar a los posibles inquilinos, lo que incluye la realización de verificaciones exhaustivas de antecedentes e informes de historial de alquiler.
Además, asegúrese de tener las expectativas correctas sobre el tipo de inquilino al que está alquilando. Los bienes raíces baratos pueden estar ubicados en áreas donde los ingresos son bajos o los solicitantes tienen bajo puntaje de crédito. Este tipo de inquilinos pueden terminar siendo el mejores que los de mayor puntaje y puede ser menos probable que se muden, siempre que sean tratados de manera justa y tengan un lugar agradable para vivir.
- Administración de la propiedad
Contratar a un administrador de propiedades local es otra necesidad para los inversores pasivos de bienes raíces, especialmente si está invirtiendo en bienes raíces de forma remota. Siempre conviene seleccionar a aquellos que tienen experiencia en el alquiler y la administración de casas baratas.
Esto se debe a que los desafíos con los inquilinos que alquilan bienes raíces baratos pueden ser diferentes, y un buen administrador que entiende las propiedades baratas sabrá exactamente qué hacer para proteger y aumentar el valor de su inversión.
Reflexiones finales sobre este tema
Los bienes raíces baratos pueden ser fáciles de encontrar, especialmente para los inversores de bienes raíces remotos. Sin embargo, una casa de bajo precio no siempre es la mejor inversión. Si bien hay algunos grandes beneficios en la compra de bienes raíces de ganga, incluida la posibilidad de mayores rendimientos brutos y la diversificación geográfica de la cartera, también hay algunos inconvenientes.
Analizar los números, comprar en la ubicación correcta y contratar a una compañía local calificada de administración de propiedades son tres maneras de ayudar a convertir los bienes raíces baratos en una inversión rentable que generará un flujo de efectivo sólido año tras año.