La Regla del 1% en una Inversión Inmobiliaria
La Regla del 1% (R1%) es una aproximación a la que los inversores inmobiliarios hacen al evaluar posibles compras de propiedades. Esta regla general establece que el alquiler mensual debe ser igual o mayor que el uno por ciento del precio total de compra de una propiedad de inversión. La R1% no tiene en cuenta ningún otro gasto de la propiedad.
Ejemplo R1%: Valor de la propiedad $100,000 ; Alquiler $900 al mes: $900 / $100,000 x 100= 0.9% (Esta propiedad está justo debajo de R1%).
Si bien la R1% no es un punto de referencia para todos los inversores, puede ser una herramienta de selección útil para estimar rápidamente cómo se comportará una propiedad. También puede servir como un indicador para establecer tarifas de alquiler, si la propiedad se encuentra desocupada.
La R1% es una herramienta de análisis inicial en un proceso de evaluación de varios pasos que también tiene en cuenta la calidad de la propiedad, la ubicación y los inquilinos.
Por ejemplo: Supongamos que compra una propiedad de inversión por $50,000 en Detroit, que se alquila por $500 al mes.
¿Satisface esto la regla del uno por ciento? Sí.
¿Significa eso que es una gran oportunidad de inversión? No necesariamente.
Depende de sus objetivos y criterios personales como inversor inmobiliario.
Además de la R1%, existen otros factores fundamentales que influyen en la Tasa Interna de Retorno. Estos incluyen, pero no se limitan a:
El mercado local
Calidad y servicios del vecindario
Los inquilinos actuales
Estado de la propiedad
Apreciación prevista del precio de la vivienda
Crecimiento proyectado del alquiler
Tendencias demográficas y socioeconómicas
Tasas de ejecución hipotecaria
Tasas de vacantes
Días en el mercado
A continuación, profundizaremos en algunos de estos factores.
Factores fundamentales que influyen en la Tasa Interna de Retorno
Crecimiento de la población y el empleo
Si un mercado está experimentando un crecimiento de la población o del empleo por encima de la media, puede ser un gran momento para poner el pie, antes que la demanda de vivienda aumente y la competencia se agudice. Obviamente no puede ser el único elemento a considerar a la hora de evaluar luna inversión inmobiliaria.
Umbral de riesgo/retorno
A menudo, las casas de menor precio serán un poco más riesgosas debido a la ubicación, condición de la propiedad o la rotación del inquilino, pero por lo general porporcionan mejores resultados de cash.
Alternativamente, si su manejo del riesgo se centra en la seguridad, le conviene optar por casas de un valor más alto (entre $150 y $250 Mil) en un buen distrito escolar. Va a obtener un rendimiento más bajo, pero por otro lado puede tener inquilinos más estables y un valor de alquiler menos volátil.
Ninguna de la opciones descriptas es necesariamente mejor que la otra. Todo se reduce a su estilo de inversión, objetivos y tolerancia al riesgo. El punto es que el uso de una sola métrica como la R1% no agota todo el análisis del potencial de inversión.
Barrio
Los atributos del barrio, como la calidad de la escuela local, cuán caminable es el barrio y la proximidad a los servicios, desempeñan un papel en el atractivo de una propiedad de inversión y su potencial para el retorno general. Conviene hacer un balance de las comodidades cercanas, como parques y espacios públicos, centros de transporte/sistemas, plazas comerciales, restaurantes y concentraciones de empleo, por ejemplo.
Apreciación prevista
Comprender las tasas históricas y proyectadas de apreciación de la vivienda es otra pieza del rompecabezas cuando se examina el posible retorno de la inversión en las propiedades de inversión. Dependiendo de la zona en la que se compre, una propiedad que no cumple con la R1% podría ser una lucrativa oportunidad de inversión a largo plazo basada en cómo se aprecia.
Por ejemplo, en Kansas City, MO, donde todavía se pueden encontrar propiedades de inversión accesibles, se prevé que los valores de las viviendas se aprecien en casi un 8% en octubre de 2019. Esto está por encima de la media nacional prevista por Zillow del 6,4%.
Demanda de alquiler y tasas de vacancia (desocupación)
Obtener una idea de la demanda de alquiler local y las tasas de vacancia de alquiler en un mercado determinado le ayudará a medir mejor la rentabilidad potencial de su inversión.
Algunos de los principales impulsores de la demanda general de alquiler incluyen la proximidad al empleo, los precios de la vivienda, los patrones de desplazamiento y los perfiles de propietario/inquilino.
La rotación de inquilinos también afecta a sus resultados. Los costos pueden variar desde $1,000 a $5,000, con promedios estimados de $2,500. Como referencia, las tasas nacionales de vacancia en el tercer trimestre de 2018 fueron del 7,1% para las viviendas de alquiler, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
Habitualmente las tasas de rotación y vacancia suelen ser mayores para una casa de mayor rendimiento en un vecindario de menor calificación, en comparación con una casa de menor rendimiento en una calificación más alta de Barrio. Esto puede afectar negativamente a su ROI.
No dude en llamar a un administrador de la propiedad local (o dos) del mercado que te interesa, para preguntarle por las tasas de vacancia locales, la demanda de alquiler y la frecuencia de rotación.
Otros gastos
Como mencionamos anteriormente, la R1% no representa a una serie de otros gastos. Es posible que esté mirando un anuncio que cumpla con el umbral R1%, pero tiene altos impuestos o necesita un techo nuevo la próxima vez que la propiedad se alquile.
Aquí hay una lista de, que describe varios de los costos que los propietarios suelen asumir al comprar una propiedad de inversión.
Reparaciones
Impuestos municipales
Impuestos sobre la propiedad
Seguro de propiedad
Hipoteca/financiación
Gastos de gestión de la propiedad
Expensas (si corresponde)
Reparaciones (renovaciones más grandes, adiciones, etc.)
Costos de Vacancia (esto se calcula normalmente como un porcentaje y se tiene en cuenta en los gastos proyectados como un descuido conservador, en caso de que la casa desocupada entre dos inquilinos)
Al final del día, no hay una sola métrica que deba examinar al evaluar las propiedades de inversión. Conozca sus criterios de inversión y vea una combinación de factores para ayudar a guiar su decisión de compra.
Escrito por The Roofstock Team