La mitad del éxito de una inversión inmobiliaria es tener un buen inquilino que permita cumplir con las previsiones económicas de la inversión.
Un buen inquilino es el que paga puntualmente, cuida la vivienda y renueva el contrato varias veces.
Las cualidades que generalmente tiene un buen inquilino son percibir un ingreso estable (idealmente, un nivel de ingresos tres veces el alquiler mensual), ser honesto y estable en la vida laboral y el historial de alquiler. No hay a que aceptar explicaciones, sólo ceñirse a los hechos. Los hechos hablan por sí mismos.
Búsqueda de Inquilinos
Encontrar buenos inquilinos puede depender tanto de la forma en que se presenta la propiedad como de la manera en que se examinan los posibles candidatos.
A veces conviene flexibilizar ciertas premisas asumidas por el mercado.
Por ejemplo, muchos propietarios tienen políticas de «No Mascotas», sin embargo, una joven mujer profesional con un gato podría ser un inquilino mucho más estable y confiable que una pareja joven sin nada que los ate.
Otro caso típico. Si la casa tiene jardín, es posible que alguien que pueda cortar el pasto aparezca como un requisito interesante. Pero puede valer la pena pagar el mantenimiento del césped con el fin de traer un jubilado que sea un inquilino confiable y a largo plazo.
Evaluación del Inquilino
Los elementos de evaluación de un inquilino se refieren principalmente a la historia financiera del inquilino, sus antecedentes penales y su comportamiento en alquileres pasados.
La evaluación financiera del potencial inquilino normalmente incluirá una puntuación de crédito y un historial de crédito, así como una verificación de empleo. También incluye controles previos de residencia y desalojo y otra información de alquileres anteriores.
Las comprobaciones de antecedentes penales son una forma importante de garantizar no sólo la fiabilidad de su inquilino, sino también la seguridad de su propiedad y de cualquier otro inquilino, en un edificio de varias unidades.
Nota: Los delincuentes sexuales registrados no están protegidos por la Ley de Vivienda Justa (no discriminación por raza, religión, sexo, nacionalidad o discapacidad), por lo que puede negarse a alquilar a dicha persona sin repercusiones legales. Las leyes estatales y locales pueden variar de las leyes federales, así que asegúrese de verificar las pautas específicas de Vivienda Justa para su área.
Existen muchas plataformas que proporcionan este tipo de informaciones. Las principales plataformas son:
MyRental: Esta plataforma ofrece una variedad de servicios de investigación financiera y de antecedentes, con diferentes niveles de precios dependiendo de sus requisitos particulares. Todos los niveles de MyRental incluyen cartas de acción adversas compatibles con la Ley de Vivienda Justa, generadas automáticamente según sea necesario.
RentPrep: RentPrep es un recurso valioso, especialmente para propietarios nuevos o inexpertos, ya que incluye agentes certificados con el fin de ayudarle a interpretar los resultados de la verificación financiera o de antecedentes que lleva a cabo. Al igual que MyRental, tiene niveles de precios separados dependiendo del número de servicios que utilice.
LeaseRunner: En lugar de paquetes de precios por niveles, LeaseRunner ofrece un menú a la carta que le permite elegir servicios individuales según sea necesario. También ofrece aplicaciones de alquiler en línea y no requiere una suscripción continua.
Es clave consultar con el administrador de la propiedad, qué tipo de evaluación se incluye en su proceso de selección de sus inquilinos.
Buena relación con el inquilino
Con el fin de establecer y mantener una buena relación con los inquilinos, es importante asegurarse que haya una comunicación clara entre ambas partes.
La comunicación escrita es una parte importante del proceso. Cuanta más comunicación escrita, mayor protección legal.
Es importante facilitar una plataforma en línea donde los inquilinos puedan enviar solicitudes de mantenimiento, revisar su contrato de alquiler, ver la fechas de vencimientos y el detalle de sus pagos, a fin de afianzar una buena relación y la minimización de los problemas.
Retención del inquilino
Hay varias cuestiones que pueden contribuir a la buena relación con el inquilino, para mantener una relación duradera.
Evaluar si conviene o no un aumento automático del alquiler que ponga en riesgo un inquilino a largo plazo. Si no hay una razón convincente para aumentar el alquiler, darle otro año con la misma tarifa puede ser un incentivo para mantener a los inquilinos.
Comunicarse rápidamente cuando haga falta para evitar que los problemas pequeños no se magnifiquen.
Conocer cómo maneja la comunicación el administrador de la propiedad, para asegurarse que presten un buen servicio a los inquilinos.
La correcta selección del inquilino y la buena relación durante el período de alquiler es clave para generar el flujo de ingresos necesarios para cumplir con las expectativas de inversión.
Adaptación del artículo How to Find Good Tenants – A Simple Playbook for Success de Christy Murdock Edgar.