Por Allison Karrels
La inversión inmobiliaria es, para muchos americanos, una de las formas más rápidas de lograr la jubilación anticipada. Una de las primeras preguntas que surgen es si conviene invertir en propiedades de alquiler unifamiliares o multifamiliares.
Ventajas de la Inversión Multifamiliar
Aprovechar múltiples hipotecas simultáneamente
Para aquellos que compren este tipo de propiedades tomando un préstamos hipotecario, una ventaja considerable es que al invertir en casas multifamiliares se pueden maximizar las hipotecas. Fannie Mae y Freddie Mac, los dos prestamistas hipotecarios respaldados por el gobierno, limitan el número de hipotecas que un inversor puede tener, a diez.
Una casa multifamiliar con cuatro unidades o menos sólo cuenta contra una de esas diez asignaciones hipotecarias.
Amplíar la cartera de bienes raíces más rápido
La compra de casas multifamiliares le permite construir una cartera rápidamente. La hipoteca de diez triplex produce treinta unidades en comparación con la hipoteca de diez viviendas unifamiliares.
Costo unitario más barato
En las propiedades multifamiliares, el costo por unidad siempre será más barato que una casa unifamiliar en la misma área. El precio total de compra podría ser más alto, pero el precio por unidad será menor que una casa unifamiliar.
Mayor flujo de caja
Las propiedades de inversión multifamiliar suelen tener mayor flujo de caja y retornos de inversión que una casa unifamiliar. También proporciona algún tipo de red de seguridad, ya que distribuye el riego de unidades sin alquilar, mientras sigue alquilando otras.
Si tiene cuatro hipotecas sobre cuatro viviendas unifamiliares y una está sin alquilar, podría ser difícil cubrir todos sus gastos. Pero si usted tiene una hipoteca en cuatro unidades y una está vacía, sus ingresos totales de alquiler no se verán tan afectados.
Desventajas de la inversión en propiedades multifamiliares
Calidad del inquilino
Un riesgo de la inversión en propiedades multifamiliares es la calidad del inquilino. Debido a que la ubicación de una propiedad multifamiliar podría estar en un vecindario menos próspero, puede terminar con inquilinos de bajos ingresos.
Podría tener mayores problemas de unidades multifamiliares desocupadas en comparación con los inquilinos unifamiliares. Las propiedades multifamiliar requieren mayor carga de administración.
Medidores de servicios generales
Algunas casas multifamiliares no tienen servicios públicos divididos entre las unidades. En ese caso el propietario tiene que pagar agua, gas, electricidad, basura, remoción de nieve, y todos los demás servicios públicos asociados. Idealmente, se debe comprar una casa multifamiliar donde cada unidad tenga un medidor de servicios o planear el costo de su instalación.
Más difícil de vender
Cuando se venda un multifamily, lo más probable es que sea para otro inversor, ya que las unidades multifamiliares no son tan fáciles de vender como una vivienda unifamiliar.
Limita el grupo de compradores potenciales y podría hacer que la venta de la propiedad sea más difícil en el futuro. Además, las propiedades multifamiliares históricamente no aprecian tanto como una casa unifamiliar.
Economías de escala
Los bienes raíces multifamiliares tradicionalmente se autoasignan la economía de escala como una ventaja, pero tal consideración puede ser una ventaja o una desventaja.
Economía de escala significa, reducir los costos debido a la cantidad de unidades bajo un mismo techo.
Un ejemplo es el reemplazo de techos. Si usted es dueño de un triplex, tiene un techo sobre tres unidades, por lo que cuando sea hora de reemplazar el techo, será más barato que reemplazar los techos en tres casas unifamiliares separadas.
Otro ejemplo puede ser cuando decida rehabilitar las tres unidades. Usted podría enviar un técnico a la propiedad, hacer todas las unidades simultáneamente y obtener una factura común en lugar de obtener varias facturas individuales, si hubiera enviado a la misma persona a tres propiedades diferentes.
Por el contrario, las propiedades multifamiliar tienen más HVACs, inodoros y electrodomésticos para mantener en comparación con una casa unifamiliar.
Ventajas de la propiedad de alquiler unifamiliar
Invertir en casas unifamiliares podría tener más sentido para el inversor que está comprando una propiedad de alquiler por primera vez.
Menos costes iniciales
Las casas unifamiliares tienen menor precio, en comparación con las viviendas multifamiliares. Son más fáciles de financiar (entre un 10% y un 20% de pago inicial, para americanos residentes) y tienen tasas de interés más bajas.
Es más fácil obtener la aprobación de un préstamo y también tiene menor costo de mantenimiento y de seguro.
Mejor calidad de inquilinos
Los inquilinos unifamiliares piensan en su casa como si fueran los propietarios. A menudo, es una familia que lo ocupa y trata la casa con cuidado. Es menos probable que dañen la propiedad.
La tasa de rotación también es menor. Por lo general, las familias permanecen más tiempo en la propiedad. El rango de edad de los inquilinos unifamiliares suele tener entre 35 y 64 años de edad (lo que significa una mayor estabilidad en promedio).
Mayor demanda
Hay un grupo más grande de compradores para casas unifamiliares. Al decidir vender la propiedad, las posibilidades son significativamente más rápidas. ¿por qué?
Porque tanto inversores como familias están buscando comprar la propiedad. Esto mejora la estrategia de salida.
Desventajas de la propiedad unifamiliar
Menor flujo de caja mensual
La incapacidad de escalar como lo hace una vivienda multifamiliar hace que sus ingresos mensuales sean menores. Se necesita más tiempo para construir una cartera de viviendas unifamiliares que comprar una propiedad multifamiliar.
Tiempo desocupado
Cuando alguien se muda, obtienes cero ingresos de alquiler porque nadie lo está ocupando. No es así con una propiedad multifamiliar. Si alquilar un cuádruplex y una unidad está vacante, todavía tiene tres unidades generando ingresos.
Es por eso que recomendamos reservar un porcentaje de sus ingresos de alquiler en caso de que tenga que hacer frente a un tiempo con la propiedad desocupada.
Menos control de valoración
Las casas unifamiliares no se valoran en función de sus ingresos netos como lo son los hogares multifamiliares. Las propiedades multifamiliares se valoran en función de los ingresos producidos.
Los propietarios pueden ofrecer comodidades adicionales, proporcionadas, por ejemplo, un servicios de lavandería que aumentarían los ingresos totales producidos por esa propiedad de inversión. Las casas multifamiliares ofrecen más áreas donde el propietario puede mejorar el valor percibido.
En la viviendas unifamiliar, su valor se basa en el valor de ventas comparables, que disminuyen el grado de control que un propietario puede ejercer.
Reflexiones Finales
Como se puede ver en los ejemplos, subir de tamaño aumenta los rendimientos, pero hay que tener en cuenta todas las ventajas y desventajas de las que hablamos anteriormente para definir qué es correcto para cada inversor.
El costo por unidad es el más bajo en un multifamily, el efectivo necesario para comprar la propiedad es más pequeño en la propiedades unifamiliares; los retornos de inversión son sustanciales en el multifamily, pero la venta de una propiedad unifamiliar podría ser más fácil en comparación que las propiedades multifamiliares más grandes.
Cualquier alternativa podría ser una excelente inversión. Todo depende de los objetivos del inversor y de la zona del país en la que se está buscando invertir.