Medición de las propiedades
En Florida, las casas normalmente se miden y anuncian en función del área habitable, que básicamente significa las áreas cubiertas con aire acondicionado.
A veces, sin embargo, el tamaño anunciado puede incluir el área total, con espacios que no tienes aire acondicionado, como un balcón, garaje o porche. Conviene consultar con el realtor, para que le especifique todas las medidas de la propiedad.
Comprar propiedades administradas por una Asociación de Propietarios.
Una de las primeras preguntas para hacerse es si la propiedad forma parte de un condominio administrado por una asociación de propietarios. Si es así, hay que conocer las restricciones, requisitos y obligaciones aplicables a la comunidad en su conjunto.
Como propietario en un complejo sujeto a reglamentaciones, podría enfrentar numerosas restricciones, desde tener animales domésticos hasta la potestad de alquilar la propiedad. Es probable que deba pagar cuotas mensuales (HOA) y posiblemente gastos especiales, cuando algún evento extraordinario suceda.
También hay que saber de lo que se es responsable individualmente, como paredes que se comparten con los vecinos, o aires acondicionados en el techo del edificio.
Propiedades frente al mar
Florida tiene un enorme litoral marino y ha aprobado varias leyes referidas a su uso. Si va a comprar propiedades frente al mar, le sugerimos que se informe sobre esta legislación
A partir de una ley estatal de 2018 (HB 631), se es dueño de la playa hasta donde la arena se moja (la línea media de marea alta). El resto está abierto al público.
Los impuestos a la propiedad de Florida
Antes de comprar una casa, deberá saber si puede pagar los impuestos sobre la propiedad. No se confíe de los impuestos que se pagan actualmente, porque la venta generará un automático revalúo.
En Florida, hay un tope en el valor valuado en los impuestos, como protección a los prpietarios historicos.. La cantidad exacta se ajusta anualmente. Es posible que el valor de mercado aumente a un tipo más alto que el tope, lo que protege a los propietarios de los grandes saltos en las obligaciones del impuesto sobre la propiedad. Sin embargo, ese tope no protege a los nuevos compradores de propiedades, que podrían experimentar un gran salto en los impuestos después de su primer año de propiedad.
Si la propiedad en Florida será la residencia permanente, es posible acceder a una exención de impuestos. El monto básico es en la cantidad de $25,000 del valor de la propiedad. Esto proviene de una de las protecciones «homestead» previstas en la Constitución de Florida. Se debe solicitar la exención cada año.
Tipos de agentes inmobiliarios en Florida
Es probable que necesite la ayuda de un realtor al comprar una propiedad de Florida. Una de las primeras cosas a considerar, sin embargo, es a quién representa el realtor. Muchos compradores visitan una casa en venta, se enamoran del lugar, luego aceptan que ese realtor elabore el papeleo, sin darse cuenta de que han llegado a un acuerdo con un «agente dual» cuyas lealtades recaen en parte con el vendedor.
Lo razonable es conseguir su propio realtor, conocido como un «agente del comprador.» De esta manera, el agente del vendedor, también llamado el «agente de listado»(porque es el que publica la propiedad), representará sólo los intereses del vendedor. La retribución del realtor sale de la comisión que paga el vendedor y hay que dejarlo claro al establecer el vínculo con el realtor del comprador.
La comisión típica (que paga el vendedor) es del 6%, y se divide por partes iguales entre los dos agentes o realtors. Si un único agente llevara adelante la operación, podría tratar de disminuir este costo en favor del bolsillo del vendedor, sin preocuparse de los intereses del comprador.
Quién paga el Seguro de Título en Florida
El seguro de título protege la propiedad de las reclamaciones de terceros, incluidas las relacionadas con las obligaciones de los propietarios anteriores. El seguro se emite al cierre de la operación de compra-venta; una póliza protege los intereses del propietario y otra protege los intereses del prestamista, si se gestionó financiación hipotecaria para la compra.
Quién paga la póliza del seguro de título?. Es costumbre en los condados de Miami-Dade y Broward que el comprador elija la compañía de título y pague por el seguro de título. A menudo, en otros condados, las partes estarán de acuerdo en que el vendedor pague por la póliza del propietario y el comprador pague por la póliza del prestamista. Las tasas están establecidas por la ley estatal.
Uso del contrato de compra estándar de Florida
Los agentes inmobiliarios preparan contratos utilizando uno de una serie de formularios estándar creados por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida y la Asociación de Abogados de Florida. Sin embargo, estos formularios son muy básicos y asignan ciertas responsabilidades a cada parte de forma estandar. Obviamente se puede cubrir situaciones no previstas por las cláusulas estándar. Si necesita una enmienda consulte con un abogado.
Cómo hacer la transferencia.: Escritura de garantía, Escritura de garantía especial o Escritura de rápido reclamo
La forma estándar utilizada para transferir propiedades en Florida es lo que se llama una declaración de garantía o declaración de garantía estándar o general. Este tipo es bueno para el comprador, ya que contiene la promesa del vendedor de que el título es bueno y libre de cargas.
Otros tipos de modalidades también se pueden utilizar para transferir propiedades en Florida, aunque recomendamos evitarlos.
Con una escritura de garantía especial, las promesas de título no van hasta el final a través de la cadena de título a los propietarios anteriores de la tierra, sino que se aplican sólo al vendedor. Las piezas de garantía especiales se utilizan a menudo para las compras en una venta de ejecución hipotecaria. Un abogado puede ayudarle a analizar los riesgos asociados con este tipo de acción.
El tipo de transferencia con menos protección para el comprador es a través de una acción de reclamo rápido. El vendedor no hace declaraciones sobre el título o incluso la propiedad. Más bien, el vendedor simplemente dice que la transferencia incluye todos los intereses del vendedor en la propiedad, y el comprador tiene que esperar o mejor aún, investigar si el vendedor tiene algún interés legal en la propiedad.
Proceso de cierre para una compra de vivienda en Florida
Por costumbre en Florida, el cierre, en el que asume formalmente la propiedad de una vivienda, puede tener lugar en cualquier lugar. Muy a menudo, un abogado o una compañía de títulos, si está emitiendo título, se encarga del cierre.
El realtor prepara los formularios, que incluyen documentos requeridos por el prestamista del comprador (como el pagaré y la hipoteca), documentos estándar utilizados para transferir el título (como la escritura), etc.
Si no entiende lo que va a firmar, o si la transacción implica alguna forma diferente a una declaración de garantía estándar y nota e hipoteca de un prestamista institucional, asegúrese de contratar a un abogado para asesorarse.