Qué es el Coliving
El Coliving es el alquiler de los dormitorios de una casa a individuos, que comparten el resto de las instalaciones, baños, cocina, lavadero, jardín, etc. Se alquila a una persona por dormitorio.
Cada dormitorio cuenta con una cama, cortinas, mesa de luz, escritorio, calefacción/refrigeración y cerradura electrónica.
El inquilino sólo paga el alquiler, no hay ningún pago ni depósito adicional, como en un alquiler tradicional. El alquiler y los pagos son semanales.
El propietario paga todo lo referido a la propiedad, servicios (luz, agua y wifi) y el mantenimiento de la casa (limpieza y mantenimiento general).
Ventajas del Coliving
Para el propietario de una casa, el Coliving es muy beneficioso porque:
- Maximiza la utilización económica del espacio: La transformación de una casa con el agregado de dormitorios en zona de living, comedor y garage, permite sumar ingresos por metro cuadrado y pasar del alquiler unitario de una casa, al alquiler de múltiples dormitorios.
- Incrementa sustancialmente los ingresos por alquiler: La relación entre el precio de alquiler mensual de una casa y el precio de alquiler semanal de múltiples dormitorios, considerados mensualmente, implica un aumento de ingresos, entre un 100% y un 200%, dependiendo el caso.
- Baja al mínimo la vacancia: Es mucho más fácil conseguir y reemplazar varios inquilinos con una barrera de ingreso más baja que uno con una barrera de ingreso más alta. Por otro lado el perjuicio que ocasiona un dormitorio desocupado no es el mismo que una casa completa desocupada.
- Disminuye drásticamente el riesgo de incobrabilidad y desalojos: La gestión de cobranza se inicia ante el alquiler impago semanal y se maneja el acceso al dormitorio con la cerradura electrónica, además de contar con la colaboración de los otros inquilinos. En un alquiler tradicional el perjuicio económico es mensual y el proceso de desalojo puede demorar 6 meses, más el costo legal del proceso.
Para el inquilino, el Coliving es muy beneficioso porque tiene un precio accesible (mitad de un alquiler tradicional); no requiere depósitos de garantía; el tiempo de alquiler es flexible, paga sólo el alquiler semanal y hace uso de electricidad, agua, calefacción/refrigeración y wifi; no hay requisitos de credit score mínimo; colabora al credit record del inquilino; la selección es on line y la aprobación o rechazo es inmediato; la mudanza es muy rápida (un día después de la aprobación del inquilino); y no tiene que comprar ningún mobiliario ni electrodoméstico.
Cómo funciona el Coliving
Existe una plataforma llamada PadSplit, que se encarga de la publicidad de las casas, la búsqueda y selección de inquilinos y la cobranza y administración de los alquileres. El propietario, o un administrador designado, se encarga de la limpieza de los espacios comunes y de los dormitorios, ante un cambio de inquilino, así como del mantenimiento general de la propiedad.
El proceso de selección evalúa identidad y status migratorio, antecedentes penales, comportamiento previo como inquilino, situación laboral y de ingresos.
La firma del contrato de alquiler es digital, la plataforma de cobranza incluye todas las formas bancarizadas de pago y el equipo de cobranza está atento a cualquier demora en los pagos. Además se cuenta con un programa de administración on line para darle seguimiento a la marcha del negocio.
El costo de PadSplit es del 8% del alquiler y cobran, por haber conseguido un inquilino nuevo, los primeros 10 días de alquiler.
La limpieza de las zonas comunes de la casa es semanal y ante cada cambio de inquilino se limpia el dormitorio correspondiente. Estas tareas las lleva adelante el propietario o un administrador designado.
Para poder ser parte del negocio, hay que contar con una casa adecuada y encargarse del servicio permanente que requiere el negocio. Todas estas necesidades están cubiertas por RESUVE Group, un consorcio conformado para facilitar el acceso, llave en mano al negocio de coliving.
RESUVE Group se realiza las siguientes funciones:
- Busca una casa bien localizada y a un precio conveniente para el objetivo del negocio.
- Proyecta y cotiza las reformas necesarias para acondicionar la casa
- Presenta el negocio al inversor, para su evaluación
- Compra la propiedad seleccionada
- Refacciona la casa
- Incorpora la casa a PadSplit
- Realiza la limpieza, mantenimiento y atención al inquilino.
El costo de RESUVE Group se compone de dos conceptos: 10% de Referral Fee y 10%de Management Fee sobre el costo de la refacción.
Si RESUVE Group se encarga de la limpieza y atención al cliente, el costo mensual es de $200.
Análisis Económico del Coliving
El negocio de una casa destinada al Coliving, tiene 3 elementos a considerar. La inversión inicial para la compra de la casa y su adecuación a los requerimientos del coliving, el ingreso del alquiler, los gastos operativos, legales y contables y las previsiones de gastos probables en el futuro.
Vamos a describir con un ejemplo, la dinámica del negocio.
El ejercicio económico a 3 años arroja los siguientes resultados:
NOTA: El Cash on Cash del año 1, incluye los costos de RESUVE Group, que impactan en 1.22% sobre la rentabilidad del primer año.
Cómo Participar del Negocio
El Coliving es una modalidad de alquiler de alta rentabilidad y riesgo reducido para inversores, y de muy buena aceptación para sus usuarios. Se presenta como el mejor negocio de bienes raíces en esta etapa del mercado americano.