El Crowdfunding Inmobiliario se ha convertido en una forma popular de inversión en bienes raíces en todo el mundo. Para los latinoamericanos que buscan invertir en el mercado inmobiliario de Norteamérica, el crowdfunding inmobiliario puede ser una opción atractiva.  Aquí hay algunas características del crowdfunding inmobiliario que pueden ser importantes para los inversores latinoamericanos.

• Accesibilidad: El crowdfunding inmobiliario puede ser una forma accesible de inversión en bienes raíces para los inversores latinoamericanos que buscan invertir en Norteamérica. A través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, los inversores pueden invertir en una propiedad con una inversión mínima.
• Diversificación: El crowdfunding inmobiliario puede ofrecer a los inversores latinoamericanos la oportunidad de diversificar su cartera de inversiones. Al invertir en varias propiedades a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, los inversores pueden reducir su riesgo al tener sus inversiones distribuidas en diferentes propiedades.
• Transparencia: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen ofrecer a los inversores acceso a información detallada sobre las propiedades en las que están invirtiendo. Esto puede ayudar a los inversores latinoamericanos a tomar decisiones informadas sobre dónde invertir su dinero.
• Rentabilidad: Al igual que cualquier inversión, el crowdfunding inmobiliario tiene el potencial de ser rentable. Dependiendo del proyecto y del momento en que se realice la inversión, los inversores latinoamericanos pueden obtener una rentabilidad atractiva de su inversión en bienes raíces.
• Baja barrera de entrada: La inversión en bienes raíces puede ser costosa, lo que puede hacer que sea difícil para los inversores latinoamericanos ingresar al mercado inmobiliario de Norteamérica. Sin embargo, el crowdfunding inmobiliario puede reducir la barrera de entrada al permitir que los inversores inviertan en una propiedad con una inversión mínima.
• Flexibilidad: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario suelen ofrecer a los inversores la flexibilidad de elegir en qué propiedades desean invertir y cuánto dinero quieren invertir. Esto puede permitir a los inversores latinoamericanos adaptar su estrategia de inversión a sus necesidades y objetivos.

En conclusión, el crowdfunding inmobiliario puede ofrecer a los inversores latinoamericanos una forma accesible, diversificada y rentable de invertir en el mercado inmobiliario de Norteamérica. Al elegir una plataforma de crowdfunding inmobiliario confiable y hacer una debida diligencia cuidadosa, los inversores pueden aprovechar las oportunidades que ofrece el crowdfunding inmobiliario para diversificar su cartera de inversiones y obtener una rentabilidad atractiva.

Crowdfunding inmobiliario para la construcción de Casas Unifamiliares.

A continuación, se detallan algunos de los modelos más comunes:

• Crowdfunding de deuda: Este modelo implica que los inversores prestan dinero a los desarrolladores de viviendas para financiar la construcción de casas unifamiliares. Los inversores reciben un pago de intereses a medida que se reembolsa el préstamo.
• Crowdfunding de capital: En este modelo, los inversores aportan capital para financiar el proyecto de construcción de casas unifamiliares. A cambio, los inversores reciben una participación en las ganancias del proyecto cuando se venden las casas construidas.
• Modelos híbridos: Algunos modelos combinan la financiación de deuda y capital, lo que permite a los inversores obtener un rendimiento de intereses y una participación en las ganancias del proyecto.
• Crowdfunding basado en recompensas: Este modelo implica que los inversores aportan capital para financiar la construcción de casas unifamiliares y, a cambio, reciben una recompensa no financiera, como una estancia en una de las casas construidas o una visita guiada por el proyecto.
• Crowdfunding basado en préstamos con participación en el capital: En este modelo, los inversores prestan dinero a los desarrolladores de viviendas para financiar la construcción de casas unifamiliares y, a cambio, reciben un pago de intereses y una participación en las ganancias del proyecto.

En general, los modelos de crowdfunding inmobiliario que se centran en la construcción de casas unifamiliares pueden ofrecer una oportunidad atractiva para los inversores que buscan diversificar su cartera de inversiones y obtener una rentabilidad atractiva en el mercado inmobiliario. Sin embargo, como con cualquier inversión, es importante que los inversores investiguen cuidadosamente las plataformas y los proyectos antes de invertir su dinero.

La Regla del 1% en una Inversión Inmobiliaria
La Regla del 1% (R1%) es una aproximación a la que los inversores inmobiliarios hacen al evaluar posibles compras de propiedades. Esta regla general establece que el alquiler mensual debe ser igual o mayor que el uno por ciento del precio total de compra de una propiedad de inversión. La R1% no tiene en cuenta ningún otro gasto de la propiedad.
Ejemplo R1%: Valor de la propiedad $100,000 ; Alquiler $900 al mes: $900 / $100,000 x 100= 0.9% (Esta propiedad está justo debajo de R1%).
Si bien la R1% no es un punto de referencia para todos los inversores, puede ser una herramienta de selección útil para estimar rápidamente cómo se comportará una propiedad. También puede servir como un indicador para establecer tarifas de alquiler, si la propiedad se encuentra desocupada.
La R1% es una herramienta de análisis inicial en un proceso de evaluación de varios pasos que también tiene en cuenta la calidad de la propiedad, la ubicación y los inquilinos.
Por ejemplo: Supongamos que compra una propiedad de inversión por $50,000 en Detroit, que se alquila por $500 al mes.
¿Satisface esto la regla del uno por ciento? Sí.
¿Significa eso que es una gran oportunidad de inversión? No necesariamente.
Depende de sus objetivos y criterios personales como inversor inmobiliario.
Además de la R1%, existen otros factores fundamentales que influyen en la Tasa Interna de Retorno. Estos incluyen, pero no se limitan a:
 El mercado local
 Calidad y servicios del vecindario
 Los inquilinos actuales
 Estado de la propiedad
 Apreciación prevista del precio de la vivienda
 Crecimiento proyectado del alquiler
 Tendencias demográficas y socioeconómicas
 Tasas de ejecución hipotecaria
 Tasas de vacantes
 Días en el mercado
A continuación, profundizaremos en algunos de estos factores.
Factores fundamentales que influyen en la Tasa Interna de Retorno
Crecimiento de la población y el empleo
Si un mercado está experimentando un crecimiento de la población o del empleo por encima de la media, puede ser un gran momento para poner el pie, antes que la demanda de vivienda aumente y la competencia se agudice. Obviamente no puede ser el único elemento a considerar a la hora de evaluar luna inversión inmobiliaria.
Umbral de riesgo/retorno
A menudo, las casas de menor precio serán un poco más riesgosas debido a la ubicación, condición de la propiedad o la rotación del inquilino, pero por lo general porporcionan mejores resultados de cash.
Alternativamente, si su manejo del riesgo se centra en la seguridad, le conviene optar por casas de un valor más alto (entre $150 y $250 Mil) en un buen distrito escolar. Va a obtener un rendimiento más bajo, pero por otro lado puede tener inquilinos más estables y un valor de alquiler menos volátil.
Ninguna de la opciones descriptas es necesariamente mejor que la otra. Todo se reduce a su estilo de inversión, objetivos y tolerancia al riesgo. El punto es que el uso de una sola métrica como la R1% no agota todo el análisis del potencial de inversión.
Barrio
Los atributos del barrio, como la calidad de la escuela local, cuán caminable es el barrio y la proximidad a los servicios, desempeñan un papel en el atractivo de una propiedad de inversión y su potencial para el retorno general. Conviene hacer un balance de las comodidades cercanas, como parques y espacios públicos, centros de transporte/sistemas, plazas comerciales, restaurantes y concentraciones de empleo, por ejemplo.
Apreciación prevista
Comprender las tasas históricas y proyectadas de apreciación de la vivienda es otra pieza del rompecabezas cuando se examina el posible retorno de la inversión en las propiedades de inversión. Dependiendo de la zona en la que se compre, una propiedad que no cumple con la R1% podría ser una lucrativa oportunidad de inversión a largo plazo basada en cómo se aprecia.
Por ejemplo, en Kansas City, MO, donde todavía se pueden encontrar propiedades de inversión accesibles, se prevé que los valores de las viviendas se aprecien en casi un 8% en octubre de 2019. Esto está por encima de la media nacional prevista por Zillow del 6,4%.
Demanda de alquiler y tasas de vacancia (desocupación)
Obtener una idea de la demanda de alquiler local y las tasas de vacancia de alquiler en un mercado determinado le ayudará a medir mejor la rentabilidad potencial de su inversión.
Algunos de los principales impulsores de la demanda general de alquiler incluyen la proximidad al empleo, los precios de la vivienda, los patrones de desplazamiento y los perfiles de propietario/inquilino.
La rotación de inquilinos también afecta a sus resultados. Los costos pueden variar desde $1,000 a $5,000, con promedios estimados de $2,500. Como referencia, las tasas nacionales de vacancia en el tercer trimestre de 2018 fueron del 7,1% para las viviendas de alquiler, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
Habitualmente las tasas de rotación y vacancia suelen ser mayores para una casa de mayor rendimiento en un vecindario de menor calificación, en comparación con una casa de menor rendimiento en una calificación más alta de Barrio. Esto puede afectar negativamente a su ROI.
No dude en llamar a un administrador de la propiedad local (o dos) del mercado que te interesa, para preguntarle por las tasas de vacancia locales, la demanda de alquiler y la frecuencia de rotación.
Otros gastos
Como mencionamos anteriormente, la R1% no representa a una serie de otros gastos. Es posible que esté mirando un anuncio que cumpla con el umbral R1%, pero tiene altos impuestos o necesita un techo nuevo la próxima vez que la propiedad se alquile.
Aquí hay una lista de, que describe varios de los costos que los propietarios suelen asumir al comprar una propiedad de inversión.
 Reparaciones
 Impuestos municipales
 Impuestos sobre la propiedad
 Seguro de propiedad
 Hipoteca/financiación
 Gastos de gestión de la propiedad
 Expensas (si corresponde)
 Reparaciones (renovaciones más grandes, adiciones, etc.)
 Costos de Vacancia (esto se calcula normalmente como un porcentaje y se tiene en cuenta en los gastos proyectados como un descuido conservador, en caso de que la casa desocupada entre dos inquilinos)
Al final del día, no hay una sola métrica que deba examinar al evaluar las propiedades de inversión. Conozca sus criterios de inversión y vea una combinación de factores para ayudar a guiar su decisión de compra.

Escrito por The Roofstock Team

La mitad del éxito de una inversión inmobiliaria es tener un buen inquilino que permita cumplir con las previsiones económicas de la inversión.
Un buen inquilino es el que paga puntualmente, cuida la vivienda y renueva el contrato varias veces.
Las cualidades que generalmente tiene un buen inquilino son percibir un ingreso estable (idealmente, un nivel de ingresos tres veces el alquiler mensual), ser honesto y estable en la vida laboral y el historial de alquiler. No hay a que aceptar explicaciones, sólo ceñirse a los hechos. Los hechos hablan por sí mismos.
Búsqueda de Inquilinos
Encontrar buenos inquilinos puede depender tanto de la forma en que se presenta la propiedad como de la manera en que se examinan los posibles candidatos.
A veces conviene flexibilizar ciertas premisas asumidas por el mercado.
Por ejemplo, muchos propietarios tienen políticas de «No Mascotas», sin embargo, una joven mujer profesional con un gato podría ser un inquilino mucho más estable y confiable que una pareja joven sin nada que los ate.
Otro caso típico. Si la casa tiene jardín, es posible que alguien que pueda cortar el pasto aparezca como un requisito interesante. Pero puede valer la pena pagar el mantenimiento del césped con el fin de traer un jubilado que sea un inquilino confiable y a largo plazo.
Evaluación del Inquilino
Los elementos de evaluación de un inquilino se refieren principalmente a la historia financiera del inquilino, sus antecedentes penales y su comportamiento en alquileres pasados.
La evaluación financiera del potencial inquilino normalmente incluirá una puntuación de crédito y un historial de crédito, así como una verificación de empleo. También incluye controles previos de residencia y desalojo y otra información de alquileres anteriores.
Las comprobaciones de antecedentes penales son una forma importante de garantizar no sólo la fiabilidad de su inquilino, sino también la seguridad de su propiedad y de cualquier otro inquilino, en un edificio de varias unidades.
Nota: Los delincuentes sexuales registrados no están protegidos por la Ley de Vivienda Justa (no discriminación por raza, religión, sexo, nacionalidad o discapacidad), por lo que puede negarse a alquilar a dicha persona sin repercusiones legales. Las leyes estatales y locales pueden variar de las leyes federales, así que asegúrese de verificar las pautas específicas de Vivienda Justa para su área.
Existen muchas plataformas que proporcionan este tipo de informaciones. Las principales plataformas son:
MyRental: Esta plataforma ofrece una variedad de servicios de investigación financiera y de antecedentes, con diferentes niveles de precios dependiendo de sus requisitos particulares. Todos los niveles de MyRental incluyen cartas de acción adversas compatibles con la Ley de Vivienda Justa, generadas automáticamente según sea necesario.
RentPrep: RentPrep es un recurso valioso, especialmente para propietarios nuevos o inexpertos, ya que incluye agentes certificados con el fin de ayudarle a interpretar los resultados de la verificación financiera o de antecedentes que lleva a cabo. Al igual que MyRental, tiene niveles de precios separados dependiendo del número de servicios que utilice.
LeaseRunner: En lugar de paquetes de precios por niveles, LeaseRunner ofrece un menú a la carta que le permite elegir servicios individuales según sea necesario. También ofrece aplicaciones de alquiler en línea y no requiere una suscripción continua.
Es clave consultar con el administrador de la propiedad, qué tipo de evaluación se incluye en su proceso de selección de sus inquilinos.
Buena relación con el inquilino
Con el fin de establecer y mantener una buena relación con los inquilinos, es importante asegurarse que haya una comunicación clara entre ambas partes.
La comunicación escrita es una parte importante del proceso. Cuanta más comunicación escrita, mayor protección legal.
Es importante facilitar una plataforma en línea donde los inquilinos puedan enviar solicitudes de mantenimiento, revisar su contrato de alquiler, ver la fechas de vencimientos y el detalle de sus pagos, a fin de afianzar una buena relación y la minimización de los problemas.
Retención del inquilino
Hay varias cuestiones que pueden contribuir a la buena relación con el inquilino, para mantener una relación duradera.
Evaluar si conviene o no un aumento automático del alquiler que ponga en riesgo un inquilino a largo plazo. Si no hay una razón convincente para aumentar el alquiler, darle otro año con la misma tarifa puede ser un incentivo para mantener a los inquilinos.
Comunicarse rápidamente cuando haga falta para evitar que los problemas pequeños no se magnifiquen.
Conocer cómo maneja la comunicación el administrador de la propiedad, para asegurarse que presten un buen servicio a los inquilinos.
La correcta selección del inquilino y la buena relación durante el período de alquiler es clave para generar el flujo de ingresos necesarios para cumplir con las expectativas de inversión.

Adaptación del artículo How to Find Good Tenants – A Simple Playbook for Success de Christy Murdock Edgar.

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